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Logistica, attività ”produttiva” o ”commerciale”?

Oggi insediare un’attività di logistica può comportare esborsi anche assai gravosi a favore della Pubblica Amministrazione in relazione alla qualificazione di tale attività con riferimento alla destinazione d’uso dell’immobile. Tradizionalmente l’attività di logistica era inquadrata nell’ambito della funzione produttiva o industriale e si considerava pertanto insediabile soltanto nelle zone aventi tali specifiche destinazioni. Con il passare degli anni le Regioni e le Amministrazioni comunali si sono sempre più orientate nel senso di riconoscere la possibilità di realizzare interventi edilizi aventi qualunque destinazione non espressamente esclusa dagli strumenti urbanistici nella zona interessata all’insediamento. Di conseguenza la problematica relativa all’eventuale incompatibilità di un insediamento di logistica con la destinazione di zona è andata perdendo importanza. 


Per contro si è posto un altro non meno grave problema, connesso con l’evoluzione dell’attività della logistica. Una serie di sentenze dei giudici amministrativi di primo grado ha infatti preso ad assimilare le attività logistiche non più a quelle “produttive o industriali” bensì a quelle “commerciali”. È stato in proposito evidenziato che “le attività logistiche… partecipano di caratteristiche proprie delle attività commerciali…” , e che “la destinazione commerciale o di vendita non implica necessariamente l’accesso del pubblico, quanto piuttosto la concreta destinazione del locale a soddisfare le esigenze dell’impresa commerciale” . 


Non si tratta affatto di una questione soltanto nominalistica, dato che in moltissimi Comuni l’insediamento di attività commerciali comporta costi maggiori rispetto a quanto avvenga con riferimento alle attività produttive o industriali. Ciò relativamente agli oneri di urbanizzazione dovuti ed alle dotazioni di aree a parcheggio e ad altri servizi collettivi richieste che, laddove non possano essere materialmente reperite e cedute, vengono “monetizzate”, consentendo così al privato di versare una somma in denaro corrispondente al valore delle aree stesse. L’assimilazione sic et simpliciter delle attività logistiche a quelle commerciali non appare tuttavia corretta. 

 
I maggiori costi previsti per gli immobili a destinazione commerciale a titolo di oneri di urbanizzazione e di dotazioni per aree a servizio della collettività si giustificano infatti solo in considerazione del più elevato impatto urbanistico di tali attività rispetto a quelle produttive o industriali. Ciò trova conferma nella giurisprudenza del Consiglio di Stato che ha posto in evidenza la differenza “di impatto urbanistico” tra “trasporto per lo stoccaggio della distribuzione” e “afflusso di pubblico indistinto”, con le conseguenze “che ne derivano inevitabilmente e principalmente sulla quantità necessaria di infrastrutture stradali e di parcheggio” . 


Tutto questo implica che si dovrebbe escludere la possibilità di applicare la disciplina dettata per gli immobili aventi destinazione commerciale ogni qual volta si sia in presenza di un’attività che non prevede un afflusso indifferenziato di pubblico. Lo stesso Consiglio di Stato ha poi affermato che un immobile adibito a magazzino mantiene questa destinazione indipendentemente dalla circostanza che lo stesso risulti essere in collegamento strutturale con l’immobile “servito” ovvero che sia distante dallo stesso (sentenza n. 4355/2012). È auspicabile che anche le pronunce dei TAR in materia tengano adeguatamente conto di questi principi. 


avv. Riccardo Marletta 
riccardo.marletta@bip-legal.com 



Chi è lo Studio Belvedere Inzaghi & Partners?
E un primario Studio legale italiano con oltre quarant’anni di esperienza nel real estate e una expertise unica nella pianificazione urbanistica, PPP e investimenti immobiliari. E' stato fondato da Antonio Belvedere nel 1975. Nell’ottobre del 2017, Guido Inzaghi – già responsabile del dipartimento real estate della sede italiana di DLA Piper – con il suo team ha raggiunto Antonio per dare vita a BIP. BIP coniuga servizi legali di qualità, grazie anche al suo radicamento territoriale, con un approccio internazionale al settore immobiliare in linea con le best practice di mercato. Sin dagli esordi lo Studio si è focalizzato sul mercato immobiliare sviluppando, nel corso degli anni, un'elevata expertise: oggi è in grado di mettere a disposizione dei clienti, oltre all’usuale assistenza, pragmatica e orientata ai risultati, la forza di un team composto da avvocati specializzati, di cui 9 partner e oltre 20 professionisti.
Oltre alla competenza in campo immobiliare e grazie all’esperienza acquisita occupandosi di casi complessi, alcuni dei professionisti dello Studio hanno anche ampliato l’ambito della loro attività consolidando, in particolare, la conoscenza del settore pubblico e, più specificamente, delle norme che regolano in ambito pubblico e privato gli appalti e le procedure di gara. Più di recente, in virtù dell’integrazione di un nuovo team di professionisti, lo Studio è oggi in grado di offrire anche servizi correlati al diritto civile, societario e M&A. 

06/06/2018, © Euromerci - riproduzione riservata

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