35a edizione del Borsino Immobiliare della Logistica

Qual è il trend del mercato logistico in Italia? Quali sono le prime location e prime rent degli immobili logistici? Operatori e sviluppatori come valutano il primo semestre del 2023? Chi possiede davvero lo stock logistico italiano? A tutti questi quesiti risponde la trentacinquesima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – H1 2023, realizzato dal Dipartimento di Ricerca di WCG – World Capital Group, in collaborazione con Nomisma.

Innanzitutto, il rapporto di WCG sul primo semestre del 2023 evidenzia lo scenario positivo per il mercato immobiliare logistico italiano che, con oltre 500 milioni di euro, circa il 25% dei volumi totali collocati, torna così ad essere la prima asset class del 2023 per volume di investimenti. Dando uno sguardo al take-up, invece, nei primi sei mesi del 2023, si aggira intorno ai 1.500.000 mq, segnando una leggera contrazione (-1,8%) rispetto allo stesso periodo del 2022. “L’aggettivo che descriverebbe meglio i primi sei mesi del 2023" - secondo il sondaggio di WCG rivolto a operatori e sviluppatori logistici - è “dinamico" per il 39% degli operatori logistici e “nervoso" per il 60% dei developer.

In particolare, si evidenzia un leggero aumento dei canoni di locazione che, nelle prime location si attesta a +3%, in parte dovuto all’effetto “inflazione". Allo stesso tempo l’elevata domanda di spazi di qualità, che aveva già caratterizzato il precedente semestre, ha contribuito a rendere ancora più sensibile - in determinati contesti fortemente ricercati dai player - la crescita dei valori immobiliari. Le prime location, quali la Regione Logistica Lombarda, il distretto toscano di Firenze-Prato, l’area romana e quella portuale di Genova fanno registrare i canoni più alti, seguite dalle aree emiliane bolognese e dall’asse veneto fra Verona e Padova; quest’ultime piazze che si distinguono anche per una scarsa disponibilità di prodotti. Nel dettaglio, Firenze si riconferma la prime rent italiana con un canone di locazione massimo di 86 €/mq/anno, segue Prato (60 – 75 €/mq/anno), Milano (62 – 69 €/mq/anni), Roma (58 – 68 €/mq/anno) e Genova (55 – 70 €/mq/anno).

Sempre dall’analisi emerge che la scarsità di prodotto ha reso più complesso il processo decisionale degli operatori logistici con la necessità di maggiori approfondimenti nel caso di immobili non perfettamente a target, generando così un naturale aumento nella durata delle trattative, che tuttavia nella maggior parte dei casi (68%) si concludono entro gli 8 mesi. Per quanto riguarda i tagli più richiesti, si riconfermano le metrature di grandi dimensioni, tra i 5.000 mq e i 15.000 mq e quelle superiori ai 15.000 mq. Per quanto riguarda l’andamento dei tassi di sconto nelle trattive, invece, bisogna segnalare che questo è da considerare quasi esclusivamente per immobili usati, con caratteristiche poco performanti e carenti parametri green; in questi casi la percentuale di sconto si aggira intorno al 10% - 20%. Circa i nuovi sviluppi, oltre 4.000.000 sono i mq in pipeline previsti nei prossimi mesi, distribuiti principalmente nel Nord del paese, in particolare in Lombardia (32%), Veneto (20%) ed Emilia Romagna (19%).

NASCE REOI (Real Estate Ownership Index)

Oltre al focus sul mercato immobiliare, il Borsino Immobiliare della Logistica lancia una grande novità: REOI (Real Estate Ownership Index), un prezioso indice che restituisce una fotografia puntuale dei proprietari degli immobili logistici (SGR, investitori locali, istituzionali, Enti, etc.) in un determinato territorio.

Dall’analisi elaborata da WCG, ad esempio, emerge che il 44% del patrimonio immobiliare logistico a Milano è in mano agli investitori locali, seguono gli investitori istituzionali (29,5%), gli operatori logistici (14,7%), gli istituti di credito (11,6%) e infine gli Enti (0,2%).