02/07/2013
Qual è la situazione attuale dell'immobiliare logistico italiano? E quali i suoi sviluppi a breve e medio termine? Abbiamo sentito - al riguardo - Roberto Piterà, national director - head of logistics & industrial group di Jones Lang LaSalle.
Dal punto di vista di una realtà consulenziale come JLL ha senso affermare che la situazione dell’immobiliare logistico sia una fotografia “speculare" della condizione economica di un Paese, nella fattispecie dell’Italia?
Certo il mercato immobiliare della logistica come il Paese si è chiuso su se stesso, questo ha permesso, anche in mancanza di nuovi ingressi nel mercato di "tenere" rispetto ai duri colpi subiti sul fronte economico internazionale. Tant'è che solo in questi ultimi mesi si inizia a sentire un rallentamento nell'ambito dell'assorbimento di spazi. Si è aperta, in parallelo, una fase che definirei "opportunistica", con i pro e i contro che ne derivano. Vediamo acquisizioni sempre più frequenti di società operative con conseguenze anche in ambito immobiliare (consolidamenti, trasferimenti ed espansioni), acquisizioni e fusioni tra società immobiliari di sviluppo e di investimento, che tendono a polarizzare questo mercato già costituito da un numero circoscritto di operatori specializzati. Questa fase fa del nostro Paese e del mercato immobiliare logistico anche facile terra di conquista per operatori che sanno di poter ancora spuntare canoni molto contenuti e redditività spesso elevate. Si respira voglia, forse necessità, di ripartire... con tante idee nuove e voglia di mettersi in gioco.
Buona parte dell’immobiliare logistico italiano è obsoleto: come uscire da questa situazione? Quali consigli dare anche alle istituzioni politico-amministrative che hanno potere decisionale in tal senso?
La logistica moderna, con standard internazionali, è arrivata in Italia a cavallo del 2000; quanto realizzato in precedenza difficilmente si adatta alle esigenze di un mercato in costante evoluzione. Dobbiamo fare i conti però con un momento di mercato nel quale gli sviluppatori non sono incentivati a costruire, a causa delle condizioni di mercato, costi e difficoltà di finanziamento, e di uscita (vendita a investitore finale). In ogni caso si pone il problema del prodotto obsoleto che viene comunque abbandonato per trasferirsi in superfici moderne, disponibili, efficienti ed economiche. Vecchi stabilimenti dismessi che non hanno un futuro (nemmeno la demolizione) in quanto i costi per intervenire su "brownfield" non sono sostenibili. Parallelamente si sviluppa una condivisibile attenzione al consumo del territorio. Crediamo che la soluzione non debba però essere un accanimento sui nuovi sviluppi, ma un'incentivazione dei risviluppi, in termini di flessibilità urbanistica, velocità autorizzativa, riduzione degli oneri di urbanizzazione, premi a progetti innovativi e particolarmente impattanti in ambito sociale e di sviluppo.
Quali trend relativamente inediti pensa condizioneranno il mercato immobiliare logistico nel medio termine?
Abbiamo organizzato e partecipato a diversi convegni sull'e-commerce in questi ultimi mesi. Il presente del mercato immobiliare logistico si chiama "multichannel retail", l'immediato futuro sarà l' "omnichannel retail" (diverse modalità di vendita e distribuzione integrate). La logistica sta diventando sempre più matura e intelligente: ci aspettiamo quindi che diventi finalmente un settore cardine della nostra economia con livelli di outsourcing comparabili al resto del mercato europeo e attività con sempre maggior "valore aggiunto" (lavorazioni, assemblaggio, finitura, ecc..), una sorta di "logistica produttiva.
di Ornella Giola
Dal punto di vista di una realtà consulenziale come JLL ha senso affermare che la situazione dell’immobiliare logistico sia una fotografia “speculare" della condizione economica di un Paese, nella fattispecie dell’Italia?
Certo il mercato immobiliare della logistica come il Paese si è chiuso su se stesso, questo ha permesso, anche in mancanza di nuovi ingressi nel mercato di "tenere" rispetto ai duri colpi subiti sul fronte economico internazionale. Tant'è che solo in questi ultimi mesi si inizia a sentire un rallentamento nell'ambito dell'assorbimento di spazi. Si è aperta, in parallelo, una fase che definirei "opportunistica", con i pro e i contro che ne derivano. Vediamo acquisizioni sempre più frequenti di società operative con conseguenze anche in ambito immobiliare (consolidamenti, trasferimenti ed espansioni), acquisizioni e fusioni tra società immobiliari di sviluppo e di investimento, che tendono a polarizzare questo mercato già costituito da un numero circoscritto di operatori specializzati. Questa fase fa del nostro Paese e del mercato immobiliare logistico anche facile terra di conquista per operatori che sanno di poter ancora spuntare canoni molto contenuti e redditività spesso elevate. Si respira voglia, forse necessità, di ripartire... con tante idee nuove e voglia di mettersi in gioco.
Buona parte dell’immobiliare logistico italiano è obsoleto: come uscire da questa situazione? Quali consigli dare anche alle istituzioni politico-amministrative che hanno potere decisionale in tal senso?
La logistica moderna, con standard internazionali, è arrivata in Italia a cavallo del 2000; quanto realizzato in precedenza difficilmente si adatta alle esigenze di un mercato in costante evoluzione. Dobbiamo fare i conti però con un momento di mercato nel quale gli sviluppatori non sono incentivati a costruire, a causa delle condizioni di mercato, costi e difficoltà di finanziamento, e di uscita (vendita a investitore finale). In ogni caso si pone il problema del prodotto obsoleto che viene comunque abbandonato per trasferirsi in superfici moderne, disponibili, efficienti ed economiche. Vecchi stabilimenti dismessi che non hanno un futuro (nemmeno la demolizione) in quanto i costi per intervenire su "brownfield" non sono sostenibili. Parallelamente si sviluppa una condivisibile attenzione al consumo del territorio. Crediamo che la soluzione non debba però essere un accanimento sui nuovi sviluppi, ma un'incentivazione dei risviluppi, in termini di flessibilità urbanistica, velocità autorizzativa, riduzione degli oneri di urbanizzazione, premi a progetti innovativi e particolarmente impattanti in ambito sociale e di sviluppo.
Quali trend relativamente inediti pensa condizioneranno il mercato immobiliare logistico nel medio termine?
Abbiamo organizzato e partecipato a diversi convegni sull'e-commerce in questi ultimi mesi. Il presente del mercato immobiliare logistico si chiama "multichannel retail", l'immediato futuro sarà l' "omnichannel retail" (diverse modalità di vendita e distribuzione integrate). La logistica sta diventando sempre più matura e intelligente: ci aspettiamo quindi che diventi finalmente un settore cardine della nostra economia con livelli di outsourcing comparabili al resto del mercato europeo e attività con sempre maggior "valore aggiunto" (lavorazioni, assemblaggio, finitura, ecc..), una sorta di "logistica produttiva.
di Ornella Giola
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