Rigenerare per crescere: la “rivoluzione” di Logicor in Italia nelle parole di G. Hepburn

“L’Italia, in cui Logicor è presente con un portafoglio di immobili in gestione di oltre 2,4 milioni di m² con un tasso di occupazione EPRA del 94%, è per noi un mercato chiave, dove nel 2024 abbiamo rafforzato la nostra presenza grazie a progetti di qualità”. E’ questo l’esordio di Graeme Hepburn, country manager Italy di Logicor, società che possiede, gestisce e sviluppa immobili logistici nei principali snodi di trasporto e in prossimità dei principali centri abitati in Europa.

Siete quindi soddisfatti dei risultati raggiunti nel nostro Paese?

Hepburn: In Italia abbiamo raggiunto importanti risultati sia in termini di espansione del nostro portafoglio, sia di qualità dei progetti che abbiamo completato, in particolare sul fronte delle riqualificazioni. Nel dettaglio, lo scorso anno abbiamo gestito in Italia 6 progetti retrofit (Interventi di riqualificazione o ammodernamento di immobili esistenti, ndr), per una superficie di 136.500 m², e 6 progetti brownfield (costruzione ex novo su aree precedentemente urbanizzate o industriali dismesse, ndr) pari a 215.400 m².

Tra i progetti di rigenerazione più rilevanti ricordiamo la riqualificazione di un’area dell’ex showroom di Mercatone Uno a San Giorgio di Piano (Bologna), subito affittato al 3PL Number1, e quella di un immobile a Vignate (Milano) per Eurosicma, società del gruppo IMA.

Per quanto riguarda i nuovi sviluppi, nel 2024 abbiamo completato la costruzione di un nuovo edificio di 13.000 m² a Rolo (Reggio Emilia), che si è aggiunto agli altri immobili nello stesso parco logistico, che, con i suoi oltre 130.000 m², è il nostro parco logistico in gestione più grande. In seguito all’acquisto di Kryalos SGR di nuove aree, una di 51.000 m² a Fara Gera D’Adda (Bergamo) e l’altra di 34,000 m² a Sulbiate (Monza Brianza) stiamo sviluppando un magazzino di 25.000 m²  e l’altro di 14,400 m² il cui completamento avverrà entro l’anno.

E quali invece i risultati a livello internazionale?

Hepburn: Logicor ha registrato risultati molto importanti nel 2024, un anno che è stato condizionato da numerose incertezze dal punto di vista macroeconomico, confermando la resilienza del nostro business rispetto agli obiettivi strategici che ci siamo posti. In Europa, dove siamo presenti con un portafoglio di oltre 19 milioni di m², abbiamo registrato un valore patrimoniale lordo pari a 15,6 miliardi di euro, un capitale investito per lo sviluppo e ampliamento dei terreni di 435 milioni di euro e un tasso di occupazione EPRA al 94%. Abbiamo intensificato il nostro programma di sviluppo, una strategia che ci ha consentito di ottenere rendimenti molto interessanti e di ampliare il nostro portafoglio di immobili logistici, moderni e costruiti in modo sostenibile, nei principali mercati europei. Questi fattori ci rendono estremamente fiduciosi sulle prospettive per il 2025 e oltre.

Quali trend ha evidenziato il mercato per Logicor e in generale per il settore?

Hepburn: In Italia nel 2024 si è registrata una sostanziale stabilizzazione del mercato. Secondo i dati DILS*, l’assorbimento di spazi logistici nell’anno precedente è stato pari a 2,3 milioni di m², in contrazione del 19% rispetto al record raggiunto nel 2023. Dopo circa un decennio di costante crescita del take-up del mercato italiano, stiamo assistendo a una stabilizzazione della dinamica domanda-offerta, che conferma il ruolo di rilievo raggiunto dal settore della logistica in Italia.

Questo fenomeno si inserisce in un quadro di consolidamento trasversale in molti paesi in Europa collocando il settore della logistica in Italia come tra i più interessanti e resilienti. Le ragioni sono collegate alla precedente lentezza di sviluppo rispetto ad altri paesi europei. Basti pensare al fenomeno dell’e-commerce che in Italia si è sviluppato in ritardo rispetto a paesi come il Regno Unito e che ha ancora forte potenziale di crescita.

Per quanto riguarda la nostra attività in Italia, non stiamo registrando un aumento della vacancy nei territori in cui operiamo, come Lombardia, Veneto, Emilia-Romagna e Lazio. Si tratta di aree chiave per la logistica delle merci, vicine ai capoluoghi, lungo le principali rotte autostradali, e nei pressi di porti e aeroporti, e per questo sempre molto richieste dalle aziende.

 * gruppo internazionale che offre servizi di consulenza e intermediazione nel settore immobiliare, con un focus particolare sulla logistica

Avete nuovi sviluppi immobiliari previsti a breve-medio termine nel nostro Paese?

Hepburn: Sono diversi i progetti a cui stiamo lavorando in questi mesi in Italia. Un’area chiave per l’espansione di Logicor è il territorio di Pomezia, dove stiamo sviluppando un rilevante progetto di rigenerazione urbana su un sito di oltre 54,000 metri quadrati. Il terreno, acquistato da Kryalos sgr, è situato lungo via della Solfatara, asse viario strategico per tutta la provincia di Roma grazie alla sua vicinanza con l’aeroporto di Fiumicino, la SS 148 Pontina e il Grande Raccordo Anulare. Il progetto di sviluppo prevede la completa demolizione di un immobile in disuso da tempo, per la realizzazione di un nuovo magazzino logistico di circa 20.000 m², che sarà caratterizzato dai più alti standard di sostenibilità ed efficienza per ottenere la certificazione BREEAM Excellent. Sempre a Pomezia stiamo inoltre sviluppando un altro immobile di oltre 12.000 m² in via dei Castelli Romani che verrà completato nel Q1 2026.

Un altro territorio in cui stiamo investendo è la Toscana, una regione dal grande potenziale dal punto di vista della logistica real estate per l’elevata concentrazione industriale. Qui è in fase di completamento il nuovo polo logistico di Quarrata (Pistoia), per cui è prevista entro l’estate la consegna di un magazzino di 22.000 m² che sarà certificato BREEAM grazie a interventi per migliorare il suo impatto ambientale come impianti fotovoltaici e di illuminazione a LED, sistemi di raccolta dell’acqua piovana e la progettazione di aree verdi. L’immobile, che sorge su un terreno di 63.000 m² di proprietà del fondo Mazer gestito da Kryalos sgr, è a soli 20 chilometri dal centro di Firenze ed è posizionato strategicamente nelle vicinanze dell’autostrada A11 – Firenze-Pisa e dello svincolo che la collega all’A1 – Autostrada del Sole.

Il presidente di Assologistica, U. Ruggerone, in un recente incontro ha dichiarato che lo sviluppo delle piattaforme logistiche necessita di una nuova regolamentazione. Siete d’accordo? Se sì, su quali aspetti è maggiormente necessario stabilire regole nel nostro Paese?

Hepburn: Negli ultimi due anni il settore dell’immobiliare logistico è stato protagonista di diversi cambiamenti dal punto di vista normativo, soprattutto nel Nord Italia dove sono stati presi provvedimenti da parte delle amministrazioni locali per privilegiare i progetti brownfield e retrofit in ottica di sostenibilità. Un esempio è la legge n. 15 dell’8 agosto 2024 che è stata approvata dalla giunta della Regione Lombardia, che avrà un impatto sugli sviluppi futuri e che prevediamo possa essere presa a modello anche da altre regioni.

Dal nostro punto di vista, valutiamo in modo positivo la volontà delle istituzioni regionali di regolamentare il settore del real estate logistico in ottica di efficientamento. Crediamo sia importante rispondere alle istanze delle comunità senza penalizzare gli investimenti, che possono avere una ricaduta importante sul territorio dal punto di vista economico e sociale.

La burocrazia è spesso una discriminante: per un progetto immobiliare, in Italia, possono essere necessari dai 4 agli 8 anni, tempistiche che spesso scoraggiano gli investitori. Per fare in modo che la burocrazia diventi un valore aggiunto è importante conoscere il territorio e la sua conformazione sociale ed economica, fare una progettazione responsabile e aiutare le amministrazioni locali ad affrontare le sfide in modo più strutturato. Per questo siamo aperti a opportunità di confronto e dialogo per mettere a disposizione il nostro know-how specifico per questo comparto, con l’obiettivo di fornire un approccio razionale e programmato che permetta di sfruttare le opportunità offerte dagli investimenti e per colmare eventuali lacune.

Gli immobili logistici in Italia coprono 50 milioni di mq: sarebbe utile farne delle risorse anche per il risparmio energetico. Cosa pensate al riguardo?

Hepburn: Coerentemente con la nostra strategia di sostenibilità di gruppo “Acting responsibly”, abbiamo come priorità la riduzione delle emissioni degli edifici non solo durante la loro vita, ma anche nella fase di costruzione, che nel caso di un immobile logistico può rappresentare circa il 70% delle emissioni totali. Tra i nostri obiettivi, puntiamo a ridurre la nostra impronta di carbonio del 36% entro il 2030, avendo già raggiunto il 34% nel 2024. Per raggiungerlo, stiamo investendo molto sull’energia solare: stiamo includendo gli impianti fotovoltaici in tutti i nostri nuovi sviluppi e, dove possibile, li stiamo integrando nello sviluppo e nella ristrutturazione di asset esistenti. Questa strategia ci ha consentito di raggiungere in tutto il nostro portafoglio una capacità di 52 MWp nel 2024, a cui si aggiungeranno altri 43 MWp attualmente in fase di sviluppo. A regime, il nostro parco fotovoltaico ci consentirà un risparmio annuo di circa 12 tonnellate di CO₂. Inoltre, tutti i nostri nuovi sviluppi hanno come minimo obiettivo la certificazione BREEAM Very Good o Excellent.

C’è chi sostiene che la rigenerazione industriale sia una delle maggiori sfide del real estate italiano: condivide questa opinione?

Hepburn: La rigenerazione di aree industriali dismesse rappresenta certamente una grande opportunità di rivalutazione di un territorio. Progetti di retrofit e di riqualificazione hanno un forte potenziale nello scenario attuale, dove da un lato abbiamo una richiesta di immobili logistici elevata e spazi a disposizione limitati e dall’altro un patrimonio di archeologia industriale conseguente alla deindustrializzazione a cui dare nuove opportunità. Come Logicor, siamo sempre alla ricerca di progetti di riqualificazione che possano valorizzare il nostro portafoglio immobiliare in gestione. In primis valutiamo la posizione geografica, che deve essere vicina ai principali centri urbani e ben collegata alla rete di trasporti, quindi instauriamo un dialogo con le istituzioni locali per la parte burocratica. In generale, ci dedichiamo a progetti che ci diano la possibilità di realizzare magazzini che durino nel tempo, combinando sostenibilità, posizione strategica e qualità. Lavoriamo anche su progetti per migliorare la sostenibilità del portafoglio, riqualificando le proprietà non più funzionali per renderle edifici moderni, produttivi ed efficienti.

Il recente black-out elettrico spagnolo ha messo in luce problematiche riguardo alla gestione dei rischi di tale tipo anche nei magazzini. Che fate e che fare per arginare il più possibile questa eventualità?

Hepburn: Gli immobili del nostro portafoglio, sia le riqualificazioni sia i nuovi sviluppi, prevedono già in fase di progetto l’installazione di impianti fotovoltaici, un requisito ormai standard per il settore della logistica immobiliare per migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Il nostro obiettivo è quello di consegnare ai clienti immobili all’avanguardia, sostenibili e che possono essere ulteriormente personalizzati e resi più efficienti, in base alle esigenze specifiche di ogni business.

Ornella Giola