Immobiliare logistico, i numeri secondo Scenari Immobiliari

I risultati del “Rapporto 2022 sul mercato immobiliare della logistica in Europa e in Italia" - realizzato a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con SFRE  - sono stati presentati a Milano, nella cornice del Palazzo delle Stelline, martedì 22 maggio durante il convegno “La Bella Logistica". 

Dai dati emersi si è evidenziato come il volume degli investimenti in immobili logistici nel 2021 in Europa ha raggiunto i 68 miliardi di euro, pari a oltre il 20% delle risorse totale del comparto immobiliare, con un incremento di oltre il 50% rispetto ai dodici mesi precedenti. In testa a questa particolare classifica risulta il Regno Unito con circa diciannove miliardi di euro, seguono la Germania con dieci miliardi e la Francia con oltre 6,5 miliardi di euro di beni transati. Anche in Italia, nello stesso periodo, il settore ha confermato un trend di crescita (come del resto avviene ormai da tempo) pari a quasi 3 miliardi di euro, performance che ha spinto il comparto in vetta alle allocazioni di capitale grazie alla crescente attenzione degli investitori istituzionali esteri e all’aumento di domanda di spazi. 

Nel particolare, nel nostro Paese il comparto ha fatturato circa 5,3 miliardi di euro in aumento del 7%, e con una previsione di crescita per il 2022 di circa il 4%. La distribuzione ha evidenziato come il nord Italia rappresenti ancora il maggior mercato con un assorbimento pari al 72%, il centro tocca il 15%, mentre il sud e le isole arrivano a coprire il restante 13%. La costante crescita del mercato logistico ha permesso che il patrimonio immobiliare attuale abbia superato i 44 milioni di metri quadrati, e le stime per l’anno in corso prevedono sviluppi di poco superiori a 1,7 milioni di metri quadrati. Il rapporto ha anche evidenziato che nel 2021 in Italia l’incremento medio dei canoni degli immobili logistici è stato superiore al 9%, e le quote più elevate hanno riguardato la Lombardia; contestualmente i prezzi hanno fatto registrare un incremento medio di circa il 17%, cifra dovuta prevalentemente a rendimenti in costante diminuzione e alla crescita dei canoni medi. 

L’anno che ci siamo lasciati alle spalle è da considerare alla stregua di un periodo di transizione ed evoluzione naturale dell’asset logistico verso un comparto attento nell’operare per innalzare gli standard di salubrità in risposta all’evento pandemico, e quindi anche all’intermodalità e alla sostenibilità - sociale, economica ed ambientale-, obiettivi acclarati dalla ricerca e dalla volontà di investire prevalentemente in asset e edifici in grado di rispondere ai criteri Esg, con una particolare attenzione all’efficientamento energetico e ambientale garantito da sviluppi immobiliari certificati Breeam e Leed, e di conseguenza che tutto ciò può comportare anche alle ricadute sociali e all’efficienza gestionale.

Come ha illustrato in apertura dei lavori Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, “gli immobili logistici costituiscono un asset class capace di garantire trend positivi e stabili nel medio-lungo periodo in grado di superare tensioni economiche e politiche. In Italia questo si è tradotto in una crescente attenzione da parte di investitori istituzionali sia nazionali che esteri. Sul comparto logistico la forte pressione della domanda, che spesso supera l’offerta di spazi disponibili, vede un interesse crescente per immobili di grado A. Parallelamente, la spinta sostenuta delle nuove modalità di acquisto di servizi e prodotti, in primis l’e-commerce, ha consolidato la domanda di immobili ‘last mile/last touch’ che si sviluppano con dimensioni unitarie ridotte (dai cinque mila ai quindici mila metri quadrati) e che oggi hanno un margine di crescita potenzialmente enorme, aprendo alla possibilità di nuovi investimenti in location secondarie. Da qui il bisogno di sviluppare una nuova governance atta a mettere a sistema obiettivi, accessibilità, efficacia, evoluzione del settore, sostegno e protezione delle maestranze, contenimento delle esternalità ambientali, verifica dell’impatto. Non solo logistica sostenibile ma anche una presenza più adatta agli ambiti fisici, ai territori ospitanti, alle esigenze di chi vi lavora". 

Francesca Zirnstein e Umberto Ruggerone

Zirnstein ha anche affermato che, alla luce di questi dati, in questo periodo “la logistica vive uno stato di grazia, che però non può durare per sempre", e con queste parole ha dato poi la parola a Umberto Ruggerone. Il presidente di Assologistica ha colto la palla al balzo per affermare come “questo sia vero, e che le istanze che arrivano dal mondo degli associati sono rivolte alla richiesta di rivelarsi attivi rispetto alle problematiche quotidiano del settore", tanto che “Assologistica ha deciso di non parlare più solamente di logistica, ma piuttosto di numerose logistiche, e ciascuna di queste merita attenzione: essere il presidente di questa associazione da circa un anno mi ha insegnato che il settore comprende un universo composto da molte galassie (terminaristi portuali, interporti, società che fanno trasporto su ferro, su gomma e dell’arte, che si occupano del fashion , della moda, dell’auto-motiv), tutte situazioni che declinate sul territorio e comparate alle diverse esigenze immobiliari si rivelano caratterizzate da un’eterogeneità particolarmente complessa. Quindi penso che noi dobbiamo imparare a comunicare a noi stessi e poi all’esterno del nostro mondo che la gestione della complessità rappresenta il nostro quotidiano, come abbiamo già illustrato recentemente in occasione del Premio Logistico dell’anno. Sono molteplici i temi da affrontare, a partire da quello che nel nostro Paese riguarda il tema del rispetto delle regole. Per esempio, proprio qualche giorno abbiamo realizzato un progetto epocale: quello di riuscire a regolamentare sul mercato dei pallet. E questo è solo un primo passo". 

Ruggerone ha poi posto l’accento sul bisogno di proseguire il lavoro “sullo sviluppo immobiliare, perché è ora di finirla che realtà comunali fra loro confinanti decidano in maniera diversa e distinta come si affronta la logistica territoriale, partendo dall’assunto che questa rappresenta un settore chiave economico dello sviluppo del nostro Paese, non certo una declinazione del trasporto e la gestione conseguente non può avvenire nelle stanze di una singola amministrazione locale: questo non è il modo di operare certo degno di una nazione civile. Un mercato regolamentato deve rappresentare un vantaggio per tutti, e rispetto a questo abbiamo avviato uno specifico gruppo di lavoro che spero possa dare presto i suoi frutti". 

Il presidente di Assologistica ha poi affermato che “In Italia disponiamo di ben 100 milioni di aree dismesse, una superficie pari a quelle dell’Umbria. Dunque, se vogliamo muoverci nell’ambito della sostenibilità - che per quanto mi riguarda continuo a declinare più dal punto di vista sociale, che richiede un impegno maggiore di quella ambientale, troppo spesso “risolto" con una inutile ‘pennellata di verde’ sul logo aziendale - ritengo che prima o poi i territori dovranno muoversi nella direzione di riutilizzare l’esistente anche affrontando il problema delle bonifiche e delle aree vicine ai centri cittadini. In questa ottica pochi giorni fa abbiamo firmato un accordo che ritengo di fondamentale importanza con Coldiretti, realtà che dispone di un patrimonio immobiliare in tutte le aree dei consorzi agrari sparsi in tutta Italia, che oggi sono pressoché in stato di abbandono. Grazie a questa intesa abbiamo stabilito di predisporre una valutazione di quelle aree per verificare un possibile loro migliore utilizzo". 

L'incontro si è tenuto a Palazzo Stelline a Milano

Ruggerone ha poi voluto sottolineare che “proprio in quell’ambito l’e-commerce rappresenta solo il 2% del mercato complessivo dell’agroalimentare, un valore assolutamente risibile rispetto ad altri. Quindi, la possibilità di poter disporre di strutture che possano facilitare quel tipo di servizio al consumatore può rappresentare un’importantissima arma di sviluppo per il comparto". In conclusione, non poteva mancare una riflessione sul Pnrr: “Visti i tempi ristretti di sua attuazione che ci restano, temo sia evidente che ci troviamo davanti alla difficoltà oggettiva di riuscire a chiudere i progetti sugli investimenti come con troppo ottimismo ci eravamo invece prefissati. Poter disporre di fondi non significa aver attuato riforme, perché fino a quando le regole d’ingaggio saranno quelle attuali questo sistema non si svilupperà in maniera adeguata. E questo è un tema su cui dovremmo lavorare e confrontare in un’ottica di filiera coinvolgendo il settore logistico, la committenza, l’industria fino alla distribuzione finale. Deve essere chiaro a tutti che da soli non si va da nessuna parte". 

di Tiziano Marelli