Nappo (Scannell Properties): In aumento gli investimenti logistici in Italia tra tecnologia, resilienza e green

Con un aumento del 2,9% rispetto al 2023, il volume degli investimenti immobiliari logistici in Italia ha raggiunto quota 1,75 miliardi di euro nel 2024 secondo i principali dati del settore. Questa crescita è continuata nel primo trimestre del 2025, trainata dal settore light industrial e dalla “logistica pura”. In tutti i settori stiamo assistendo a un numero crescente di aziende impegnate a trasformare la supply chain e a rimodellare il network, per essere più resilienti. Il reshoring, il near-shoring, maggiori scorte di sicurezza e hub di consolidamento più vicini ai mercati dei consumatori sono solo alcuni dei modi con cui lo stanno realizzando. Vi è anche una crescente domanda di sviluppi altamente specializzati built-to-suit (BTS) o built-to-own (BTO), in grado di adattarsi all’evoluzione in corso di un settore moderno e sostenibile.

Su questi temi abbiamo sentito il parere di Francesco Nappo, Italy expansion director di Scannell Properties (società americana privata specializzata nello sviluppo e nell'investimento immobiliare, con un focus su progetti logistici e industriali su larga scala, sia "build-to-suit"  che speculativi).

Dal vostro speciale punto di osservazione, quale è la situazione del mercato italiano?
Nappo: I dati di settore indicano una gradita stabilizzazione del mercato logistico italiano. I volumi di investimento nel settore della logistica per il primo trimestre di quest’anno ammontano a 640 milioni di euro, il doppio rispetto allo stesso periodo del 2024 e in aumento del 22% rispetto al quarto trimestre del 2024. I tassi di vacancy, stabili e leggermente al di sotto della media europea, si attestano intorno al 4,8% a livello nazionale, con alcuni segmenti di mercato che si avvicinano allo zero. Gran parte di questo spazio vuoto sarà costituito da magazzini obsoleti, sviluppati prima del 2000, che non soddisfano le esigenze degli operatori logistici moderni.

Quali settori stanno trainando la domanda di spazi logistici in Italia?
Nappo: Stiamo assistendo a un ritorno della domanda di immobili built-to-suit in molti settori, in particolare in ambito retail, alimentare, farmaceutico, fast fashion e automotive. La crescita è trainata dalla necessità di supply chain più efficienti e dall’adozione di tecnologie innovative come la digitalizzazione, il tracciamento in tempo reale e l’automazione dei magazzini.

Per quanto riguarda le locazioni e canoni d’affitto, qual è la tendenza attuale?
Nappo: Sebbene la domanda stia rallentando leggermente, i canoni di locazione si stanno stabilizzando su livelli più alti rispetto agli anni precedenti, con valori “prime” nazionali stabili a 70 €/mq/anno, come riscontrato nelle principali città di Milano e Roma. Più in generale, i valori sono più elevati laddove l’area è altamente industrializzata e prevalentemente urbanizzata. Gli operatori logistici danno inoltre priorità ad asset sostenibili e di qualità che aumentino la loro efficienza operativa e differenzino la loro offerta. Negli ultimi anni sono stati costruiti molti immobili speculativi e, al momento, il mercato non ha ancora assorbito tutto questo spazio. L’impatto di questi nuovi spazi sui valori di locazione si farà probabilmente sentire in modo più acuto tra gli stock di magazzini più vecchi, poiché in Italia si registra ancora una significativa carenza di spazi moderni. Si stima che oltre l’80% degli asset logistici sia stato sviluppato prima del 2000, rendendoli inefficienti, poco flessibili e inadatti alle esigenze delle operazioni logistiche odierne.

Quali sono le sfide più grandi per il futuro del settore?
Nappo: La prima sfida è anticipare i cambiamenti della supply chain e il conseguente impatto che potrebbero avere sulla richiesta di locations specifiche. Questa volatilità della domanda si combina con requisiti tecnici in evoluzione. Oggi, i tenant cercano soluzioni sempre più personalizzate con caratteristiche specifiche, dal numero di baie all’altezza del magazzino, in grado di essere progettate e costruite rapidamente, rimanendo al contempo economicamente sostenibili. Poi c’è il problema della scarsità di terreni; i lotti non sviluppati ben collegati sono rari e costosi; la maggior parte delle opportunità rimanenti sono brownfield, ex siti industriali che richiedono complessi processi di bonifica e ambientali, che possono avere impatti significativi sui budget e sulle tempistiche. Infine, la burocrazia è un altro ostacolo con cui fare i conti. Permessi di costruzione, vincoli urbanistici, normative ESG in evoluzione, nonché nuovi requisiti doganali europei possono creare ritardi e incertezze.

Sostenibilità e tecnologia: quali soluzioni considera più importanti per gli sviluppi logistici italiani?
Nappo: La tecnologia sta svolgendo un ruolo sempre più importante nel settore logistico italiano e in tutte le fasi della vita di un edificio, dalla progettazione alla costruzione fino ai metodi di gestione utilizzati dal cliente finale. L’uso del Building Information Modelling (BIM) offre tutta una serie di vantaggi che non si fermano alla sola fase di progettazione dell’edificio ma si estendono all’intero ciclo di vita dell’immobile (costruzione e gestione operativa). Grazie a questa tecnologia, vi è una pianificazione dello spazio più precisa (posizionamento scaffalature, percorsi interni, baie di carico, ecc.) e tutti i soggetti coinvolti lavorano su un modello digitale condiviso, riducendo errori e sovrapposizioni. È ora possibile gestire i cronoprogrammi di cantiere e i relativi flussi di cassa, simulare il flusso di veicoli e merci ottimizzando layout interni e percorsi esterni.

Si fa tanto parlare di AI: che dire al riguardo anche relativamente al nostro settore? 
Nappo: L’intelligenza artificiale avrà un impatto sempre maggiore nel campo della logistica, ad esempio nella possibilità di implementare algoritmi per identificare percorsi più efficienti riducendo i costi di trasporto, analizzare la domanda e ottimizzare le scorte di magazzino e gli ordini correlati, o persino gestire automaticamente il picking e la movimentazione delle merci tramite robot. Con l’IA, è possibile analizzare modelli BIM in tempo reale e proporre soluzioni più efficienti già nella fase di progettazione dell’immobile.

Come si esplicita in vostro impegno in ambito sostenibilità?
Nappo:  In termini di sostenibilità e riduzione delle emissioni di carbonio, ci impegniamo a garantire che ciascuno dei nostri sviluppi sia progettato per ottenere le migliori certificazioni BREEAM o LEED possibili. Siamo anche molto consapevoli dell’impatto del consumo di suolo, preferendo, quando si presenta l’opportunità e nonostante la sua complessità, riqualificare aree industriali dismesse, come per lo sviluppo logistico Birolli a Roma o il Logistics AirPark Calderara di Reno a Bologna.

Ci sono nuovi hotspot di sviluppo in Italia oltre alle tradizionali autostrade?
Nappo: Il focus per le operazioni logistiche rimane legato alle principali arterie di trasporto che collegano nord e sud, in particolare l’autostrada A1 e i principali porti marittimi. Tuttavia, il volume di merci che transitano attraverso i porti italiani continua a crescere, portando a segnali di congestione in alcuni scali chiave come Genova e La Spezia. Questa saturazione ha favorito lo sviluppo di alcune localizzazioni secondarie. Il porto di Livorno ne è un buon esempio: la sua importanza come hub logistico è cresciuta anche grazie all’espansione di settori come farmaceutico, moda e automotive nella regione Toscana.

A cura della redazione