Logistica italiana: mercato immobiliare stabile e resiliente nonostante la flessione del 3° trimestre '25

Nel terzo trimestre del 2025, il comparto della logistica in Italia mostra una notevole resilienza, confermandosi come uno dei segmenti chiave del mercato immobiliare commerciale. Nonostante una lieve flessione nei volumi di assorbimento, il settore continua ad attrarre l’interesse degli investitori, sostenuto da un contesto finanziario più favorevole e da solide prospettive di crescita a lungo termine.

Il rinnovato ottimismo degli operatori è favorito da una politica monetaria più flessibile da parte della BCE, dal calo dell’Euribor e dalla stabilità dei rendimenti dei BTP decennali. Questi fattori hanno contribuito a ridare impulso all’appeal del mercato, rafforzando la fiducia degli investitori nazionali e internazionali.

Nel dettaglio, il terzo trimestre ha registrato transazioni per un valore complessivo di 396 milioni di euro, pari a un calo del 37% su base annua. Tale risultato è legato principalmente al rinvio di diverse operazioni ancora in corso e alla presenza di circa 1 miliardo di euro di asset logistici attualmente sul mercato.

Si osserva, tuttavia, una ripresa graduale dell’interesse da parte degli investitori “core”, attratti dai fondamentali solidi e dalle prospettive di crescita del settore. Ciò ha determinato un aumento della liquidità per gli asset di alta qualità, posizionati in aree strategiche, e una conseguente contrazione dei rendimenti. Le operazioni concluse di recente mostrano infatti una lieve flessione del prime yield, oggi attestato al 5,25%, con una diminuzione di 25 punti base.

Nonostante una fisiologica riduzione nell’assorbimento, il trimestre si è chiuso con un take-up di circa 550.000 metri quadrati. La domanda di spazi logistici continua a essere trainata principalmente dai fornitori di servizi logistici terzi (3PL), che rappresentano circa il 52% del totale, seguiti dai retailer, con una quota del 25%. I progetti “built-to-own” si confermano una tendenza stabile e significativa, coprendo circa il 32% della domanda complessiva.

Il tasso di sfitto rimane contenuto e inferiore alla media europea, attestandosi intorno al 4,34% su scala nazionale, con alcuni sub-mercati prossimi allo zero. Questo dato riflette la solidità strutturale del settore e la costante domanda di spazi moderni ed efficienti, sostenuta dalla crescita dell’e-commerce e dalla riorganizzazione delle catene di approvvigionamento.

Infine, uno dei temi di maggiore interesse per gli analisti è il rapporto tra crescita della difesa e mercato industriale-logistico, affrontato nel focus speciale “Rearming Europe: Defence Growth and Its Impact on the Industrial & Logistics Market”.

Per approfondire l’analisi e conoscere tutti i dati aggiornati, è possibile consultare il Q3 2025 Logistics Market Snapshot, disponibile per il download: https://tinyurl.com/235rx4bx