10/05/2025
Nel primo trimestre del 2025, il settore logistico e industriale italiano ha registrato una forte crescita degli investimenti, raggiungendo i 670 milioni di euro, più del doppio rispetto allo stesso periodo del 2024. Il comparto si posiziona così tra i primi per volume investito, rappresentando circa il 25% del totale, al pari del settore uffici.
Il trend positivo è trainato dal repricing osservato negli ultimi due anni, con rendimenti netti prime al 5,5%, e dal ritorno degli investitori core. La chiusura di due importanti portafogli da oltre 200 milioni di euro ciascuno ha inciso in modo determinante sui volumi, rappresentando circa il 70% del totale delle transazioni capital markets.
Dal lato occupier, il mercato delle locazioni ha segnato 480.000 mq di take-up, un dato in leggero calo su base annua ma coerente con la media degli ultimi dieci anni. I 3PL (third party logistics) si confermano i principali protagonisti, rappresentando circa il 50% dell’assorbimento, seguiti da operatori dei settori produttivi e dal retail.
Geograficamente, il 60% del take-up si concentra nel Nord Italia, il 24% al Centro e il 16% al Sud. I canoni prime risultano in aumento: Milano e Roma a 68 €/mq, Veneto a 58 €/mq, Bologna stabile a 66 €/mq e Torino a 50 €/mq. Per gli asset last mile, i valori rimangono elevati, intorno ai 110 €/mq a Milano e Roma.
L’attività di sviluppo è stata particolarmente sostenuta, con oltre 600.000 mq completati, di cui il 75% speculativi. Il trimestre ha visto prevalere i contratti di locazione (60%), mentre la quota di operazioni built-to-own è calata al 16%, in netto calo rispetto al 30% registrato nel 2024.
Secondo JLL, i fondamentali del mercato restano solidi, e si prospetta una graduale compressione dei rendimenti nei prossimi trimestri, grazie alla fiducia rinnovata da parte degli investitori e al consolidamento della domanda.
Commenti JLL
“Nel primo trimestre 2025 il settore industriale e logistico si è confermato tra i più attrattivi per gli investitori, con volumi in raddoppio anno su anno e rappresentando il 25% degli investimenti complessivi.” commenta Elena Di Biase, head of logistics capital markets di JLL Italia “Il repricing degli ultimi due anni e il rinnovato interesse degli investitori core stanno creando un contesto favorevole per il settore. La chiusura di due importanti portafogli sopra i 200 milioni e l’attività in corso confermano la fiducia nei fondamentali del mercato italiano. Guardando alla seconda metà dell’anno, ci aspettiamo di vedere ancora disciplina nelle scelte acquisitive degli investitori ma anche una graduale compressione dei rendimenti per il prodotto core”.
“Nel primo trimestre del 2025, si è registrato un assorbimento di 480.000 mq, un valore che, sebbene in calo rispetto all'anno precedente, si mantiene in linea con la media decennale, confermando la solidità dei fondamentali del mercato.”prosegue Renato Loffredo, head of logistics last mile & industrial sgency di JLL Italia. “Gli operatori logistici guidano la domanda con circa il 50% del take-up. Prevalgono i contratti di locazione (60%) rispetto alle operazioni built-to-own, necessari per soddisfare i tender che si sono realizzati sul mercato. Dal punto di vista geografico, seppur il 60% dell'assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, c’è stato un siginficativo assorbimento anche al sud Italia, mentre canoni prime hanno registrato un aumento su base trimestrale in diverse località chiave, con Milano e Roma che si attestano a 68 euro/mq”.
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