Logistica e rigenerazione industriale: nuovi spazi per un futuro real estate sostenibile

Si è svolto a Milano il convegno “Logistica e rigenerazione industriale-Nuovi spazi per il futuro dell’asset class”, durante il quale è stato presentato il rapporto 2025 sul mercato immobiliare della logistica realizzato a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione - per il terzo anno consecutivo - con Sfre, società di project and construction management, specializzata in immobili logistici e light-industrial.

Filippo Salis, amministratore delegato e fondatore di Sfre, ha aperto i lavori affermando che “fino a vent’anni fa si parlava ancora di capannoni abbandonati, poi si è passati ad identificarli come magazzini. Oggi invece si è arrivati a considerare il tutto come aree dismesse, e l’importanza del bronfield è finalmente e giustamente acclarata, così possiamo ora avere ben chiaro il termine ‘rigenerazione industriale’, e fare i conti con questa realtà solo relativamente nuova ma importantissima per tutto il settore della logistica immobiliare, visto che rappresenta una delle sfide più stimolanti per il real estate, non solo in termini ambientali, ma anche sociali ed economici. In qualità di stakeholders del settore logistico abbiamo il dovere e l’opportunità di contribuire attivamente alla loro riqualificazione trasformandoli in nuovi hub produttivi e sostenibili, integrati con il tessuto urbano e capaci di generare valore condiviso facendo leva su progettualità evolute, innovazione tecnologica e visione sistemica. Recuperare suolo già compromesso non significa solo adottare una scelta responsabile, ma equivale a diffondere il concetto che il progresso possa coesistere armoniosamente con il rispetto dell’ambiente e della società in cui viviamo e in cui vivranno le generazioni future”.

Per Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, “il settore logistico europeo si trova oggi di fronte a due opposti elementi trainanti. Da un lato gli elevati livelli di volatilità raggiunti dal mercato, dall’altro il consolidamento di segnali di stabilizzazione di alcune componenti del mercato stesso. L’accelerazione impressa dalla trasformazione digitale a questo settore sta portando a una sua ulteriore evoluzione grazie all’intelligenza artificiale, all’ automazione e alla visibilità in tempo reale: elementi ormai essenziali per mantenere adeguati livelli di competitività all’interno del comparto. Le recenti normative comunitarie hanno spinto il settore verso una maggiore sostenibilità ambientale e sociale. Logistica e rigenerazione industriale passano necessariamente dall’evoluzione delle aree industriali. La dimensione del settore, la conformazione, la vetustà, la potenzialità rigenerativa rendono possibile la creazione di futuro valore sociale, ambientale ed economico in quei luoghi, aree, edifici, che torneranno a far parte dello scheletro produttivo del Paese e a sostenere imprese, comunità e territori”.

Nel suo intervento Umberto Ruggerone, presidente di Assologistica (partner dell’evento), ha fra l’altro voluto “rilanciare il ruolo centrale della regolamentazione logistica come leva di sviluppo territoriale per una pianificazione condivisa, regolata ed efficiente delle infrastrutture logistiche possa non solo mitigare gli effetti di una crescita disordinata, ma anzi generare impatti positivi in termini ambientali, energetici e sociali, visto che le opportunità non mancano: dall’ottimizzazione dei trasporti dei lavoratori alla gestione sostenibile delle acque, dalla distribuzione urbana delle merci alla riqualificazione sociale di aree marginalizzate. Serve cambiare approccio: non possiamo più vedere la logistica come una criticità, ma piuttosto va considerata come un elemento strategico per l’efficientamento della catena del valore e la crescita sostenibile dei territori”.

I contenuti della ricerca

Entrando nel merito di questo mercato specifico risulta evidente come stia proseguendo in modalità impetuosa il suo percorso di crescita, in tutta Europa. Infatti, nel 2024 i volumi di investimento complessivi che lo riguardano hanno superato i 41 miliardi di euro facendo segnare 25% in più rispetto al’anno precedente. Il comparto è trainato da Regno Unito (13,5 miliardi) e Germania (7 miliardi), ma anche in Italia, con 1,75 miliardi di euro, pari al 17,5% del totale degli investimenti real estate, risulta in netta crescita (+ 2,9% ) rispetto al 2023, tendenza confermata anche in questi primi mesi del 2025, con 650 milioni di euro finora già investi. Per quanto riguarda i canoni di locazione relativi agli immobili logistici prime, nel complesso sono aumentati in media del 2% a livello continentale, e l’Italia risulta in linea con i dati continentali .

Nello specifico, guardando agli ultimi tre lustri, lo sviluppo del settore nel nostro Paese ha riguardato poco meno di 21,5 kmq di suolo - tre quarti dei quali nelle regioni settentrionali - e portato alla realizzazione di quasi 13 milioni di mq di nuove strutture localizzate in ambiti esterni al tessuto urbanizzato e produttivo (meno del 30% dell’intera superficie logistica).  

Dai dati del rapporto risulta evidente come gli operatori siano alla ricerca di asset industriali per diversificare i loro portafogli attraverso l’acquisizione di sempre più ampi sviluppi built-to-suite (Bts) o built-to-own (Bto) progettati a partire dalle specifiche esigenze delle aziende (soprattutto quelle di eCommerce avanzati e logistica del freddo) operanti sul territorio nazionale e in grado di adattarsi alle continue evoluzioni di un settore moderno, flessibile e sostenibile. La produzione di ricchezza immobiliare dipende, ancora una volta, per poco meno di un terzo dalle allocazioni di capitale in immobili fortemente caratterizzati, e per poco più del 40% in impieghi in magazzini e spazi di piccole dimensioni inseriti all’interno del tessuto produttivo nazionale.

L’ulteriore consolidamento dei trend di crescita di questo mercato ha permesso al patrimonio  immobiliare di raggiungere 50 milioni di mq grazie al completamento di poco più di 50 progetti di sviluppo per una superficie lorda complessiva superiore agli 1,3 milioni di mq.

Tiziano Marelli