Nel 2023 investiti in Italia 1,7 miliardi di euro nell'immobiliare logistico

Anche nel 2023, nonostante il contesto macroeconomico, la logistica si conferma il settore più resiliente e dinamico del mercato immobiliare, continuando a distinguersi per la capacità di adattarsi alle nuove esigenze e alle sfide del futuro. 

I crescenti costi di sviluppo hanno ridotto la costruzione di nuovi immobili e portato a totale saturazione quelli esistenti, con una forte domanda che sta trainando gli headline rent che si prevedono al rialzo anche nel 2024. La crescita del settore, sempre più orientato al last mile, è stata favorita dal boom dell’e-commerce e della relativa richiesta di consegne rapide ed efficienti.

Per quanto riguarda il take up (assorbimento), la crescita è trainata principalmente dai retailer del settore farmaceutico, alimentare e manifatturiero. Per il 2024 si prevede un ulteriore rafforzamento del comparto. Questo quanto emerge dalle analisi riportate nella nona edizione di Real Estate Data Hub, il rapporto realizzato dai centri studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’ufficio studi di 24MAX, che contiene analisi dettagliate sull’andamento del mercato immobiliare italiano nel 2023 e una previsione per il 2024, con un focus sulle dinamiche delle città di Roma, Milano, Bologna e Palermo e sulle relative regioni.

Nel 2023, gli investimenti nel segmento logistico hanno sfiorato la quota di 1,7 miliardi di euro, rappresentando il 27% del volume totale e portando la logistica a classificarsi come prima asset class del mercato immobiliare italiano. Determinante il ruolo degli e-commerce, per i quali la gestione della supply chain riveste un ruolo fondamentale per poter soddisfare la richiesta di consegne sempre più rapide. In Italia il comparto logistico si distingue per l’approccio flessibile, veloce ed efficiente, che consente di adattarsi alle evoluzioni della società e dei suoi bisogni.

Green logistics e criteri ESG in primo piano
Nel settore logistico l’attenzione all’aspetto ambientale e ai criteri ESG è sicuramente uno dei temi caldi, soprattutto in ottica di gestione dei costi. I trend che si erano già imposti nel 2022 risultano confermati diventando, ad oggi, standard indiscussi per gli immobili destinati ad una logistica 4.0 dominata da automazione, robotica, intelligenza artificiale e sostenibilità. Il settore logistico, notoriamente impattante dal punto di vista ambientale, ha dunque l’opportunità di rappresentare un esempio positivo mediante la riconversione e riqualificazione di immobili. Va al contempo sottolineato che l’adozione di soluzioni tecnologiche e costruttive volte a limitare le emissioni di carbonio nell’ottica di ottenere immobili prestanti e certificati porta a un incremento degli investimenti e a un ulteriore aumento dei canoni di locazione.
Nella gestione dei magazzini, inoltre, l’intelligenza artificiale (ai) emerge come un catalizzatore fondamentale, introducendo innovazioni disruptive e soluzioni all’avanguardia. L’ai, infatti, sta rivoluzionando il settore non solo in termini di efficienza operativa, ma anche di sicurezza e riduzione dell’impatto ambientale.

Cresce l'interesse per investimenti in location secondarie
La logistica nel Sud Italia rappresenta una doppia sfida, combinando ostacoli, come infrastrutture meno sviluppate e un’economia meno dinamica, con opportunità uniche. Nonostante le difficoltà, è fondamentale non sottovalutare i punti di forza, come i porti di Napoli, Bari e Gioia Tauro, strategici nel trasporto internazionale, e la crescente presenza del mercato dell’e-commerce in queste aree. In particolare, in Campania la domanda di spazi logistici è in aumento e si rivolge prevalentemente a immobili green. Va evidenziato che a livello nazionale, solo il 15% delle piattaforme logistiche è green, e questa percentuale diminuisce ulteriormente nel Sud.

I trend di settore a Milano, Roma, Bologna e Palermo
Confermato il trend positivo a Milano, che continua a essere la location preferita per gli investimenti. Il valore del prime rent nell’area metropolitana milanese e nelle zone circostanti al capoluogo si è mantenuto costante. Per quanto riguarda gli asset logistici tradizionali, il prime net yield si attesta intorno al 5,50%, consolidando una stabilizzazione dei rendimenti netti lungo il 2023.

Nell’area metropolitana di Roma, si registra una sempre maggiore richiesta di spazi e l’urgente necessità di integrare lo stock già esistente. Le zone cruciali per la logistica sono concentrate negli hub vicini al grande raccordo anulare. L’offerta risulta appena sufficiente per soddisfare la domanda, con un tasso di occupazione che si avvicina al 100%. I canoni per la logistica tradizionale e quella last mile restano costanti nella seconda parte del 2023, rispettivamente attorno ai 65 e i 105 €/mq/anno.

Bologna, con la sua collocazione geografica strategica nel cuore dell’Italia settentrionale, rappresenta un fondamentale nodo per il trasporto merci nella regione. Grazie alla sua vicinanza ad autostrade e linee ferroviarie e alla presenza dell’aeroporto internazionale, la città si distingue come un punto cruciale per le attività di stoccaggio e trasporto. I canoni per immobili di grado A toccano i 64 €/mq/anno, mentre il prezzo di vendita medio risultante dagli annunci presenti nella provincia di Bologna è pari a 596 €/mq.

Palermo, Messina e Catania emergono come i principali centri logistici della Sicilia grazie alla loro posizione strategica nell’infrastruttura di trasporto dell’isola, rappresentando nodi cruciali nella rete di collegamenti terrestri, marittimi e aerei. Il mercato logistico della regione è caratterizzato prevalentemente dall’operato di investitori locali, non avendo ancora attirato interesse da parte di investitori istituzionali. A Palermo gli hub sono dislocati in prossimità delle due arterie stradali, con un’offerta scarsa se non inesistente.

Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e previsioni 2024 sono reperibili al seguente link:
https://rem.ax/RealEstateDataHub_n9