Parla Alfredo Mauri dell'italiana GVA Redilco

E’ un bilancio estremamente positivo. Sia dal punto di vista del fatturato derivante dai servizi di consulenza ed intermediazione immobiliare, sia dal punto di vista della quota di mercato che ci siamo ritagliati. Quest’ultima è pari al 20% se analizzata in relazione ai mq transati in locazione, e sale al 37% se invece s fa riferimento al numero di operazioni gestite/intermediate sul totale dei deals perfezionatisi nel mercato. Significa che uno ogni 2,7 deals nel 2014 è stato gestito o intermediato dal nostri team. Un risultato eccellente, frutto di un lavoro di team di professionisti cresciuti negli anni e che nel 2014 hanno raggiunto la leadership di mercato, superando nettamente la concorrenza.  

Ovviamente non ci accontentiamo. Vogliamo ripetere il buon anno appena trascorso e se possibile migliorarci, seppur siamo coscienti che il contesto economico e immobiliare nel quale operiamo non mostra ancora segnali di netta ripresa. Oltre alla gestione delle affittanze dei capannoni ad uso logistica di grade “A" di proprietà di developer/investor nazionali e internazionali - che rimane il nostro core business - abbiamo già da un paio d’anni con grande successo ampliato il nostro ambito di azione alla gestione e compravendita di aree per logistica portuali. Si tratta di aree oggetto di riconversione da usi industriali precedenti, che una volta bonificate, proprio perché dotate di banchine portuali, acquistano grande valore per le attività di logistica portuale e intermodale. Siamo inoltre sempre più dedicati anche alle operazioni “investment", dato il rinnovato interesse degli investitori (quasi esclusivamente stranieri) ad acquistare logistica a reddito. Nel 2014 abbiamo gestito la transazione di un logistica di 40.000 mq coperti sita a Miano est dal precedente proprietario (Sireo Immobilien) a Prologis. 

Per quanto concerne invece il mercato immobiliare logistico più in generale, quanti metri quadri in logistica sono stati transati nel 2014 nel nostro Paese? Quali sono risultati i settori merceologici trainanti, quali invece hanno sofferto? 

Il take-up (mq assorbiti nel 2014) è stato pari a circa 680.000 mq. La domanda di mercato è quindi cresciuta molto (+39%) rispetto al deludente dato del 2013 e si è riportata sopra la media di mercato dal 2000 ad oggi (ca. 615.000 mq). Un dato incoraggiante e che fa ben sperare anche per il 2015. I 3PL puri hanno guidato la domanda di mercato con quasi il 48% del totale affittanze. Si registra maggior fermento soprattutto da parte degli operatori di media/piccola dimensione in quanto i big della logistica sono ancora alle prese con molta “hidden vacancy", ovvero con spazi liberi all’interno dei magazzini già da loro locati negli anni precedenti e quindi con tendenza giustamente a saturare questi spazi, prima di locarne di nuovi. In leggero decremento la domanda derivante dai “retailer" puri, mentre è in crescita quella dei “manufacters", ovvero società di produzione che locano direttamente il magazzino dedicato ai propri prodotti, decidendo di gestire il servizio logistico direttamente “in-house", ed esternalizzato eventualmente solo i servizi di handling ma non di warehousing. 

Svetta su tutte la Lombardia, con circa il 38% del totale take-up, seguita dall’Emilia Romagna con il 30%, regione in netta ripresa dopo il calo del 2013. Lombardia ed Emilia assieme si confermano quindi essere il vero “hub logistico" d’Italia. Il dato non sorprende. La zona del cosiddetto “Greater Milan", che ricomprende le provincie di Milano, Pavia, Lodi sino ad arrivare a Piacenza, oggi rappresentano la zona d’Italia con la più alta densità di capannoni per logistica e anche con quella di maggior vacancy di strutture di grade “A". E’ quindi normale che in contesto di mercato dove si sta costruendo ancora poco, la domanda di mercato si concentri laddove abbondano spazi nuovi moderni e ancora sfitti. Il taglio medio è tra i 10 e 15.000 mq. di superficie coperta. 

Le operazioni più di spicco si sono sicuramente registrate nel settore degli investimenti a reddito da parte di fondi internazionali, più che in quello delle locazioni di immobili vacant. Il ritorno di un forte interesse per comprare logistica a reddito nel nostro Pase da parte di fondi internazionali è stato infatti il vero elemento di novità del 2014. Oltre 350 milioni di euro investiti, contro il quasi nulla del biennio 2012-2013. Logicor, la società del gruppo Blackstone dedicata agli investimenti immobiliari in logistica, ha fatto la parte del leone con l’acquisizione di due portfoli immobiliari per un totale di oltre mezzo milione di mq suddivisi su 15 asset. Si registrata inoltre l’ingresso sul mercato italiano di un nuovo developer/investor straniero, P3 Point Park, con l’acquisto di circa 200.000 mq di capannoni a reddito su 5 asset. Prologis ha consolidato la propria leadership di mercato con l’acquisto dell’asset di Paullo, precedentemente citato. 

Il mercato degli investimenti a reddito riserverà molte sorprese anche per il 2015. La tendenza è quella di una crescita dei volumi investiti anche se è sempre più difficile trovare grandi portfoli immobiliari di qualità in vendita a rendimenti “opportunistici" ricercati dagli investitori stranieri. Probabilmente si assisterà ad una compressione dei gross yield ad un ridimensionamento del “size" della operazione di investimenti, con interesse all’acquisto non solo di portfoli immobiliari, ma anche di singoli asset. Dal punto di vista del take-up degli immobili sfitti, ci attendiamo la prosecuzione del trend crescente iniziato nel 2014, anche se quasi tutto il prodotto vacant è concentrato tra Lombardia, Emilia e Piemonte e quindi nel caso la domanda di mercato si orienti verso altre location, si assisterà ad una mancanza di prodotto e quindi alla necessità di ripartire con progetti di Built-to-suit (costruzione su commessa). Vedremo se i developer saranno pronti a far ripartire la pipeline delle costruzioni. 

Quali tendenze stanno evidenziando gli operatori della contract logistics? 

Come accennato la tendenza dei big player della logistica è sempre più dettata da logiche di saturazione degli spazi già occupati in locazione negli anni precedente, accompagnata da una volontà di razionalizzazione e concentrazione delle attività in pochi hub specializzati per prodotto (per esempio pharma, e-commerce, temperatura controllata, ecc.) e multi-client. Si punta quindi sulla modernità e sull’efficienza accompagnata al risparmio e al contenimento dei costi, questo per essere sempre più competitivi in un settore che si basa ancora troppo sulla differenziazione di prezzo, più che sulla differenziazione di qualità.