Logistica smart e sostenibile: la strategia vincente di P3 in Italia. Parla Andrea Amoretti

"Il 2024 ha registrato una costante crescita per P3, che ha proseguito la sua espansione in Italia con numerosi nuovi progetti e occupancy vicina al 100%. Un dato particolarmente significativo è che P3 è stato il primo investitore logistico in Italia per assorbimento di nuove superfici logistiche, confermando la solidità della nostra strategia e la capacità di intercettare la domanda del mercato.  Il 2025 è all’insegna della continuità e proseguiamo a lavorare in tutti i maggiori hub logistici del Paese, con una serie di sviluppi strategici, in alcuni casi in aree già consolidate e con un mercato in espansione, mentre in altri in location in cui abbiamo individuato un contesto produttivo ottimale, possibilmente con infrastrutture favorevoli, intercettando la richiesta da parte delle aziende locali di immobili logistici adeguati e che si inseriscano armoniosamente nel territorio". Esordisce così Andrea Amoretti, managing director Italy di P3 Logistic Parks, realtà immobiliare specializzata in sviluppo, locazione e gestione di parchi logistici e magazzini build-to-suit in tutta Europa.

E che dire dei trend a livello internazionale?
Amoretti: A livello globale, il mercato degli immobili logistici ha continuato a beneficiare di forti spinte strutturali, in particolare dalla riconfigurazione delle reti logistiche e dall’e-commerce. Sebbene le incertezze economiche abbiano leggermente ridotto la domanda con conseguente diminuzione degli sviluppi speculativi e un modesto aumento degli immobili sfitti, P3 ha registrato solide performance operative e finanziarie, con crescita del portfolio fino a 9,7 milioni di m².

Da tempo P3 è impegnata nello sviluppo “sostenibile” dei suoi immobili: può tracciare un bilancio di quanto fin qui realizzato in Italia?
Amoretti: Il costante dialogo con la Pubblica Amministrazione permette al gruppo di individuare sinergie con i territori in cui si insedia e proseguire nella crescita sostenibile dal punto di vista economico, ambientale e sociale. Tutto questo è possibile grazie a strutture che P3 realizza tenendo in considerazione alti standard in materia di certificazioni, per migliorare le prestazioni degli asset in ogni fase del ciclo immobiliare. Una strategia che porta a un enorme valore aggiunto, ormai sempre più accettata dai nostri interlocutori e clienti finali, come segno di un comune interesse verso la riduzione dell’impatto sull’ambiente.

Una strategia che si è concretizzata in che modo? Può indicare un vostro progetto particolarmente interessante dal punto di vista sostenibilità?
Amoretti: Lo scorso anno P3 ha annunciato il via delle attività operative di FIEGE Logistics, cui ha concesso in locazione il primo dei tre magazzini disponibili nell’innovativo polo di P3 ALTEDO a San Pietro in Casale (Bologna). Con un’imponente struttura di 38.000 m², questo hub non è solo un fulcro logistico, ma anche un simbolo dell’impegno di P3 verso l’eccellenza e la sostenibilità.
L'hub di Altedo, sviluppato su un sito precedentemente industriale, è ora un benchmark in termini di rigenerazione urbana e responsabilità sociale, autentico volano per lo sviluppo dei servizi al territorio. In quest’ottica, P3 ha investito in modo significativo nel potenziamento dei mezzi di trasporto sostenibili, con l’obiettivo di favorire una mobilità più accessibile e a basso impatto ambientale. È stata attivata una nuova linea bus dedicata, che collega direttamente la stazione ferroviaria di San Pietro in Casale, il centro abitato e il polo logistico, facilitando gli spostamenti quotidiani dei lavoratori. Inoltre, P3 ha introdotto un benefit concreto per i dipendenti del Polo, offrendo abbonamenti gratuiti ai mezzi pubblici, validi su tutto il territorio della Città Metropolitana di Bologna.  A completamento dell’iniziativa, sono state installate stazioni di ricarica elettrica, realizzate nuove piste ciclabili, messa a disposizione dei lavoratori del Polo logistico - ma anche di tutta la comunità – una flotta di bike sharing presso la stazione Un approccio integrato che dimostra come la logistica possa essere motore di innovazione sostenibile e inclusiva.

A quali nuovi sviluppi state lavorando?
Amoretti: Nel medesimo sito di Altedo, stiamo sviluppando due ulteriori magazzini per un totale di ulteriori 62.000 m². A Cittadella (Padova) è in corso di realizzazione un magazzino logistico su un'area di 160.000 m², con GLA di 84.467 m². Il magazzino è stato interamente locato a un operatore 3PL. Un sito dalle grandi potenzialità grazie alle sue caratteristiche peculiari di ampiezza e assoluta flessibilità, ubicato in posizione strategica – a soli 25 minuti da Verona, 30 da Padova e 40 da Treviso - beneficia dell’accesso diretto alla nuova Superstrada Pedemontana Veneta che collega Vicenza e Treviso attraverso il casello di Bassano del Grappa – a 10 minuti di distanza. E’ stata avviata la commercializzazione per lo sviluppo logistico a Livorno, dove all’interporto di Collesalvetti-Guasticce è stato acquisito un terreno di 133.000 m² per la realizzazione di un magazzino logistico di circa 71.000 m². Gli spazi saranno disponibili nel 2026. Il parco si trova nel comune di Collesalvetti, all'interno dell'interporto Amerigo Vespucci, un polo logistico ampiamente consolidato. Questo lotto è infatti l’ultimo disponibile all'interno dell'interporto che rappresenta il più strategico hub del territorio, grazie alle importanti infrastrutture pre esistenti e in programma. Inoltre a Castel Gabbiano (Cremona) stiamo avviando un nuovo sviluppo logistico di 22.000 m². Il sito si trova in una posizione altamente strategica nel cuore del sistema produttivo del Nord Italia, nelle immediate vicinanze dell’area metropolitana di Milano. Il nuovo magazzino sarà sviluppato secondo i più moderni standard di sostenibilità: sarà dotato di impianto fotovoltaico, illuminazione LED, colonnine per la ricarica di veicoli elettrici e otterrà la certificazione Breeam “Excellent”.

I recenti avvenimenti in Spagna e Portogallo hanno riportato il focus sui problemi elettrici anche nei magazzini: che fare per affrontare adeguatamente i rischi da black-out ed elettrici in generale?
Amoretti: Eventi come blackout generalizzati ed emergenze energetiche pongono una enorme sfida anche alle attività logistiche, influenzando i processi interni del magazzino e di tutta la rispettiva filiera. E’ importante prevenire queste criticità con misure di sicurezza, quali ad esempio l’uso di generatori di emergenza anche nei magazzini non refrigerati, per garantire la continuità operativa di servizi importanti come illuminazione e comunicazione, in modo da non interrompere i processi di carico e scarico, evitando di danneggiare i sistemi di sicurezza e consentendo comunicazioni interne e connessioni a Internet. Riteniamo che il futuro passi inevitabilmente da una lungimirante gestione delle fonti di energia rinnovabili che, se ben armonizzate con tutta l’infrastruttura della rete elettrica tradizionale, sono anche investimento nella sicurezza. Questo sarà possibile grazie ad un adeguato supporto normativo da parte dell’amministrazione pubblica, con l’obiettivo comune di rendere sempre più conveniente la produzione di rinnovabili in loco. Ad esempio P3 ha già 75 MW di potenza nel suo portfolio europeo: una energia che deve poter essere immagazzinabile. Stiamo guardando attivamente ai sistemi di accumulo a celle di idrogeno, che potrebbero permetterci di coprire con i pannelli fotovoltaici tutti i nostri centri logistici.

A livello infrastrutturale quali accorgimenti sono imprescindibili per la gestione di questi rischi?
Amoretti: E’ fondamentale adottare un approccio proattivo che includa misure di prevenzione, preparazione e gestione della crisi, prima di tutto attraverso una progettazione a norma, assicurandosi che tutti gli impianti elettrici siano installati secondo le normative vigenti e che prevedano la presenza di sistemi di backup – con implementazione di generatori di emergenza e UPS. Altrettanto importanti sono il corretto utilizzo di materiali isolanti e protezioni adeguate, per ridurre il rischio di cortocircuiti e incendi. Anche la manutenzione periodica degli impianti è un investimento che si ripercuote sulla sicurezza, l'efficienza e la durata degli stessi. Inoltre, installare adeguati sistemi di monitoraggio continuo e allarmi consente di rilevare anomalie e intervenire con la massima tempestività in situazioni di crisi.

Che ruolo può giocare la formazione degli addetti ai magazzini, anche dal punto di vista della gestione dei rischi elettrici?
Amoretti: La formazione nel settore logistico svolge un ruolo cruciale nella promozione dell’efficienza operativa. Tra i benefici di una adeguata e costante attività di valorizzazione del personale vi sono sicuramente la gestione più efficiente delle risorse, in grado di ridurre i costi operativi, prevenendo eventuali incidenti, danni e minimizzando gli errori grazie a personale formato su processi e procedure da adottare per una corretta gestione operativa delle attività - prelievo, imballaggio e movimentazione delle merci; oltre che l’acquisizione di competenze specifiche in ambito logistico come l’utilizzo delle tecnologie più innovative, per adattarsi tempestivamente ai cambiamenti del mercato. Tutto ciò, inoltre, migliora l’immagine aziendale e consente nel contempo un costante aggiornamento su normative e regole da seguire in ambito nazionale e internazionale per garantire metodologie sicure e conformi alle leggi di riferimento.

Più in generale come affrontare il tema della “sicurezza” in magazzino dal punto di vista di chi il magazzino lo costruisce?
Amoretti: La realizzazione di un magazzino logistico sicuro richiede un approccio sin dalle prime fasi di progettazione, che coinvolge la scelta delle attrezzature, la formazione del personale e la gestione dei rischi, garantendo la sicurezza degli operatori, delle merci e la funzionalità della struttura, che in primis deve essere conforme alle normative e agli standard di sicurezza. Dal layout, alla gestione dello spazio, all'ergonomia, fino all’utilizzo di materiali resistenti e strutture adeguate, P3 si impegna a promuovere una vera e propria cultura della sicurezza per tutti gli operatori della filiera, avvalendosi anche delle migliori tecnologie in materia di sicurezza per monitorare costantemente il magazzino – attraverso sensori, telecamere di sorveglianza e sistemi di allarme di ultima generazione.

A cura della redazione